Есть ли ограничения для иностранных покупателей? Чьё участие нельзя исключать при заключении договора купли-продажи? Какие документы обязательны для сделки? Сколько придётся заплатить сверх цены объекта? Ответы на важные вопросы – в нашей статье.

Права и обязанности иностранных покупателей

Какую недвижимость в Черногории имеют право покупать иностранцы, а какую – нет

Законодательство Черногории несущественно ограничивает иностранных покупателей в приобретении коммерческой и жилой

недвижимости на территории страны. Купить можно и на физическое и на юридическое лицо всё за исключением ряда земель и объектов.

Согласно закону «Об имущественно-правовых отношениях» от 25 марта 2009 года (п. 415), иностранцы не могут быть собственниками сельскохозяйственных земель, лесов, участков земли в национальных парках, памятников культуры, недвижимости на расстоянии менее километра от государственной границы или на островах, объектов стратегического значения.

Как физическое лицо иностранец может купить земельный участок площадью до 5 тыс. кв. м с объектом на нём. Покупка земли без постройки возможна лишь при условии, что участок входит в детальный урбанизационный план. То есть на нём разрешено строительство по утверждённому проекту.

Неурбанизированные участки находятся в природной зелёной зоне. И на такой земле строительство запрещено.

Даёт ли покупка недвижимости право на визу и ВНЖ

В 2015 году вступили в действие поправки к «Закону об иностранных гражданах». Он предусматривает выдачу иностранцам

годового вида на жительство (с правом продления) при покупке жилой или коммерческой недвижимости в Черногории на любую сумму.

Право на получение ВНЖ возникает после перехода объекта в собственность иностранца и теряется в момент продажи недвижимости. ВНЖ не даёт права на работу и получение ПМЖ через пять лет.

Но с ВНЖ можно жить в Черногории круглый год. А вот путешествовать по ЕС без виз – нет. Страна не входит в Шенгенскую зону. Но зато визы для путешествий по Европе обладатели этого ВНЖ могут оформлять в ускоренном порядке через посольства и консульства других стран, работающие в Черногории.

Если покупателю необходимо приезжать в страну лишь на короткий срок – до 90 дней в полугодие, он может это сделать по туристической визе или даже просто по загранпаспорту. Для россиян, украинцев, белорусов страна безвизовая круглый год. Для казахстанцев – на 30 дней в летний период (с апреля до конца октября).

Обязанности иностранных собственников недвижимости

При покупке недвижимости покупатель обязан заплатить налог на оборот недвижимости. Ставка – 3% от стоимости объекта. Сделка облагается налогом, если новостройку или вторичное жильё продаёт физическое лицо. Также налог начисляется на участок земли (только свободную площадь) при покупке дома-новостройки у фирмы-застройщика.

Важно!
От уплаты налога освобождаются лица, которые купили недвижимость в новостройке, при условии что застройщик (юрлицо) является плательщиком НДС.

Не стоит забывать про оплату коммунальных услуг (по счётчикам) и ежегодный налог на владение недвижимостью. Он составляет от 0,25 до 1,00% и рассчитывается по базовой стоимости недвижимости с учётом понижающих и повышающих коэффициентов. Средние затраты на уплату налога составят €100–600 в год.

Собственники ежегодно платят туристический налог. Он взимается с объектов, находящихся в туристической зоне. К ней относится столица Черногории Подгорица и вся прибрежная полоса. Для владельцев недвижимости, не сдающих своё жильё в аренду, он рассчитывается по базовым ставкам исходя из среднего количества дней пребывания туриста в стране – 45 дней. Рассчитывается налог по формуле:

(S/15 кв. м) × 45 × n × 0,5,

где

• S – площадь объекта,
• 15 кв. м – фиксированный метраж, на который делится площадь,
• 45 – туристический сезон в днях,
• n – цена дня проживания в зависимости от региона (от €0,5 до 1,0),
• 0,5 – коэффициент заполняемости.

В тех случаях, когда недвижимость сразу приобретается для сдачи внаём, есть фиксированный налог на аренду. Он составляет 9% в год от половины выручки. Вторая половина идёт на покрытие затрат на обустройство и ремонт сдаваемой недвижимости.

Обратите внимание!
Налоговые резиденты Российской Федерации, то есть люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в год, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.

Поиск недвижимости в стране

Для начала рекомендуем ознакомиться с общей ситуацией на рынке недвижимости Черногории. А именно – почитать статьи и новости, изучить цены и предложения.

Если покупатель не готов уделять этапу поисков много времени, можно сразу нанять агента и сформулировать пожелания (локация, расстояние до моря, общая площадь, бюджет и т. д.). Исходя из них агент поможет подобрать объект и проконсультирует по всем возникающим вопросам. Плюс к этому специалист подготовит документы, а ещё проведёт независимую оценку стоимости квартиры.

Самостоятельная покупка, конечно, возможна. Но в подавляющем большинстве случаев без помощи квалифицированного риелтора не обойтись.

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Этап 1. Резервация объекта и подписание основного или предварительного договора

Перед приобретением объект необходимо проверить. Удостовериться, что на недвижимости нет никаких обременений, право собственности у продавца оформлено верно, неточности или ошибки в документе отсутствуют.

Всё это делает нотариус до подписания договора в течение одного-двух дней на основании свидетельства о собственности (list nepokretnosti), который представляет продавец. В документе описывается имущество (вид недвижимости, место нахождения, метраж, информация о владельце, кадастровый номер) и содержатся записи о существующих обременениях и ограничениях на нём. Право собственности продавца на объект проверяется на сайте кадастрового ведомства.

После этого в присутствии нотариуса покупатель и продавец подписывают договор – предварительный (predugovor) или основной (ugovor). Предварительный договор заключается в тех случаях, когда по каким-то причинам этого требует одна из сторон, либо при покупке строящегося объекта.

В момент подписания покупатель вносит залоговую сумму (kapara) для снятия недвижимости с продажи. Величина залога – 5–10% от стоимости объекта.

При подписании у будущего собственника при себе должен быть загранпаспорт, у продавца –

• паспорт;
• оригиналы документов на недвижимость;
• согласие супруги/супруга на продажу, если продавец в браке, или справка о том, что в браке он не состоит;
• выписка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по налогам, включая год продажи;
• квитанции об оплате коммунальных услуг.

В договоре фиксируются реквизиты сторон, информация об объекте, его стоимость, сроки и способ оплаты. В случае предварительного договора – дата заключения окончательного договора купли-продажи, а также ответственность сторон и гарантии. В частности, то, что продавец действительно является владельцем продаваемой собственности, имеет полное право на её продажу. А также обязуется снять объект с продажи, а покупатель – приобрести недвижимость.

В случае если покупатель отказывается от сделки после подписания договора, залог не возвращают. Когда сделка расторгается по вине продавца, то он обязан вернуть залог в двойном размере.

По желанию покупателя, а в случае покупки на стадии строительства принудительно, нотариус вносит в свидетельство о собственности обременение о состоявшейся сделке. Это делается для того, чтобы в процессе исполнения сторонами своих обязательств по договору недвижимость не могли сдать в аренду, продать третьим лицам или взять под неё ипотеку.

Договор (предварительный и окончательный) составляет и заверяет нотариус только на территории Черногории, на черногорском языке, в присутствии обеих сторон или их представителей по нотариально заверенной доверенности. Если одна из сторон – иностранное лицо, требуется присутствие лицензированного переводчика. Он переводит все главы договора, сопутствующие документы и помогает общаться с нотариусом и другими сторонами, участвующими в сделке.

Договор подписывают нотариус, обе стороны и судебный переводчик. Каждая из сторон получает по экземпляру, а два других нотариус отправляет в управление недвижимости и налоговую инспекцию.

Покупатель получает на руки неполную версию договора (без пункта о переходе права собственности), так как он ещё уплатил не всю сумму за объект. Полную версию ему выдадут только после оплаты и подписания продавцом заявления о переходе права собственности.

Все услуги по составлению и заверению договора и его регистрации в кадастре оплачивает покупатель.

Этап 2. Оплата сделки

Оплачивают недвижимость согласно условиям, прописанным в договоре (основном или предварительном). Это может быть единовременный платёж, оплата частями или рассрочка на согласованный сторонами срок.

Расчёты по сделке, как правило, производятся в безналичной форме на счёт продавца или нотариуса.

Переводить деньги можно со счёта, открытого в банке любой страны, в том числе Черногории. Но сейчас эта опция доступна не во всех черногорских банках и занимает два-три дня, так как банк проверяет потенциального клиента.

Комиссия зависит от ставок банка, откуда делается перевод, банка получателя платежа и банка-корреспондента. Ставки колеблются от 0,5% (онлайн-перевод за границу) до 2,0% в зависимости от суммы и стоимости услуг банка.

При переводе суммы, превышающей €10 тыс., необходимо представить банку обоснование. В данном случае договор купли-продажи (предварительный договор) с переводом на служебный язык банка, где открыт счёт, и апостилем.

Сделка является законченной только после получения продавцом всей суммы по договору. В случае со строящимся жильём процесс купли-продажи растягивается до регистрации в кадастре составленных лицензированным геометром поэтажных планов с отдельными квартирами, подписания основного договора и переноса права собственности на отдельную, зарегистрированную в кадастре квартиру на покупателя.

После оплаты продавец подписывает у нотариуса заявление о том, что получил всю сумму по договору, считает договор выполненным, никаких претензий не имеет и разрешает покупателю перенести на себя право собственности на указанную недвижимость в полном объёме. Это заявление называется clausula intabulandi.

Затем покупатель или его представитель получает полную версию договора. В документе указываются личные данные и реквизиты сторон, кадастровый номер недвижимости и её цена. Один экземпляр договора нотариус отправляет в кадастровое управление с заявлением на регистрацию нового владельца (покупателя).

Этап 3. Уплата налога

После подписания договора купли-продажи у покупателя возникает обязательство по уплате налога на оборот недвижимости. Ставка налога составляет 3% от рыночной стоимости объекта. Напомним, не облагается налогом покупка на первичном рынке у юридического лица – плательщика НДС.

Как правило, стоимость в договоре соответствует рыночным ставкам, за исключением случаев, когда недвижимость в аварийном состоянии и требует вложений или есть иные обстоятельства, существенно влияющие на договорную стоимость.

Налоговый инспектор проверяет соответствие стоимости недвижимости в договоре и выносит решение с указанием величины налога. Если стоимость недвижимости значительно ниже рыночной, например по причине плохого состояния, то необходимо написать инспектору заявление с указанием этих причин и представить фотографии для снижения стоимости. В противном случае инспектор будет делать расчёт исходя из рыночной цены объекта.

В течение 15 рабочих дней покупатель или его представитель должны обратиться в налоговую инспекцию для получения решения о величине налога. И после его получения в течение 15 рабочих дней уплатить налог. Копию квитанции об оплате необходимо представить инспектору (можно отправить по электронной почте).

Если платёж не произведён в установленный срок, начисляется пеня (0,03% за день просрочки).

Этап 4. Регистрация права собственности

Только полная версия договора купли-продажи, содержащая пункт перехода права собственности, является основанием для регистрации в кадастровом управлении Черногории.

Установленный законом срок регистрации – 30 рабочих дней. По факту процедура длится от двух до трёх недель.

После регистрации покупатель или его представитель получает на руки оригинал выписки из кадастрового реестра (list nepokretnosti), который подтверждает право собственности на недвижимость в Черногории. Информация о новом владельце появляется и в электронной системе кадастра.

Удалённая сделка

Если покупатель не может приехать в страну для проведения сделки, её можно оформить удалённо. Как правило, доверенность оформляется на сотрудника агентства недвижимости, через которое и приобретается объект, и исключительно на подписание договора и оформление сопутствующих документов. Для этого указываются кадастровые данные приобретаемой недвижимости и её стоимость.

Доверенность можно оформить у нотариуса в России, у нотариуса или консула РФ в любой стране, где вы находитесь, переслать по почте агенту – доверенному лицу, которое переведёт документ на черногорский язык и апостилирует у лицензированного переводчика.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости

Покупателя ждут следующие статьи расходов.

Услуги нотариуса

Гонорар зависит от стоимости недвижимости и рассчитывается по утверждённым нотариальной палатой тарифам.

Стоимость недвижимости по договору, €. Стоимость нотариальных услуг, €

До 5 000 — 70

5 001–20 000 — 120 + НДС 21%

20 001–40 000 - 170 + НДС 21%

40 001–60 000 — 250 + НДС 21%

60 001–80 000 — 300 + НДС 21%

80 001–120 000 — 350 + НДС 21%

От 120 000 За каждые дополнительные €15 тыс. нужно доплачивать €10 + НДС 21%

В сумме вознаграждение нотариуса не может превышать €5 тыс.

У нотариуса также необходимо заплатить госпошлины на получение свидетельства о собственности и регистрации в кадастре. Это €5 и €28 соответственно.

Услуги судебного переводчика

Его услуги тарифицируются согласно утверждённым Министерством юстиции Черногории ставкам. Устный перевод на подписании договора стоит €50 в час. Но, как правило, одного часа достаточно. Письменный перевод с апостилем – €20 за страницу (в договоре обычно шесть – восемь страниц).

Налог на оборот недвижимости

Величина налога в случае со вторичкой – 3% от кадастровой стоимости недвижимости.

Особенности черногорского рынка недвижимости

Благоприятный климат, безвизовый въезд, развивающийся туризм, членство в НАТО, стремление в ЕС и, конечно, невысокие цены на жильё делают рынок недвижимости Черногории привлекательным для иностранцев. И в особенности для россиян.

По данным Центробанка страны, в 2019 году граждане России купили объектов на €39 млн, а это почти четверть от всех 170-миллионных инвестиций, потраченных иностранцами на недвижимость. Аналогичная сумма была инвестирована россиянами и в 2018-м. За ними следуют сербы (€16,6 млн) и турки (€1,7 млн).

Наибольшим спросом у граждан России пользуются объекты в Будве, Которе, Тивате и Подгорице. Это регионы, где доступны разные варианты жилья и нет ограничений на их покупку. Хороший арендный спрос и больший шанс заработать от перепродажи. Менее популярный у россиян, но более востребованный у европейцев – южный регион Улцинь с лучшими пляжами в стране.

Пандемия уже внесла свои коррективы в предпочтения покупателей и цены. Правда, последние стагнируют, и уже не первый год. А в течение девяти месяцев 2020-го и вовсе падают. По данным Monstat, средняя стоимость новостроек снизилась на 8,2% по итогам первого квартала в годовом исчислении, 17,1% – второго и 21,9% – третьего. В итоге на 1 ноября за квадратный метр в новостройке в Подгорице в среднем просили €1 100, в прибрежном районе – €1 414, в центральном регионе – €515, а в северном – €603.

Обратите внимание!
Такое значительное падение объясняется небольшой выборкой. В Черногории каждый квартал продают не так много новостроек, а значит, буквально несколько сделок с непривычно дорогими или дешёвыми квартирами способны существенно исказить статистику.

Средняя цена вторички снизилась за тот же период на 10–12%. Теперь за квадрат квартиры в Будве и прилегающих курортных посёлках, а также Херцег-Нови придётся заплатить от €1200 до €1500, в Тивате и Которе – €1300. Чуть меньше в Подгорице, Баре и его окрестностях – €850–1200. В других городах стоимость примерно одинакова – €600–700 за кв. м.

В Черногории иностранцы в основном покупают для себя (ради отдыха и проживания). Под эту задачу подходят двушки от застройщиков на расстоянии до 1 км от моря. Популярны и дома с участками от собственников. Состоятельные иностранцы также интересуются покупкой отелей или мини-отелей, коммерческой недвижимости с уже имеющимся арендатором, апартаментов в кондоотелях. Покупка таких типов недвижимости связана с желанием получать доход.

Важно!
Купить недвижимость в Черногории с использованием заёмных средств невозможно. Черногорские банки отказываются выдавать кредиты нерезидентам.

Говоря об особенностях местного рынка, стоит отметить, что в Черногории есть объекты, возведённые без строительного разрешения. Поэтому в январе 2018 года стартовала госпрограмма легализации незаконных построек.

Сначала власти страны определили срок подачи пакета документов на легализацию. Но число заявок было весьма велико. Неформальных объектов насчитывалось около 100 тыс. (Легализовать можно только те объекты, которые указаны на ортофотосъёмке, проведённой после даты вступления закона в силу – 14 октября 2017 года.) И конечно, поступившие заявки были рассмотрены не все. В результате в августе 2020-го стартовала вторая волна легализации, но уже без ограничения по срокам.

Скоро будет статья: В Черногории продают дома без разрешений на строительство – можно ли их покупать?

Резюме: это надо запомнить

• Иностранный гражданин вправе покупать жилую и коммерческую недвижимость в Черногории. Важное исключение – на физическое лицо можно оформить земельный участок площадью до 5 тыс. кв. м с объектом на нём.
• Покупка земли без постройки возможна лишь при условии, что участок входит в детальный урбанизационный план.
• Претендовать на ВНЖ Черногории (с правом продления) иностранец может при покупке любой недвижимости. При продаже собственности ВНЖ аннулируется.
• Договор (предварительный и окончательный) составляет и заверяет нотариус только на территории Черногории, в присутствии обеих сторон или их представителей по нотариально заверенной доверенности, а также переводчика.
• Приобретая вторичку, покупатель обязательно платит налог – 3% от цены объекта.
• Удалённая сделка возможна по доверенности.
• Черногорские банки не выдают кредиты нерезидентам.

Источник: prian.ru